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唯易问道

在茫茫人海中,寻求志同道合的人共谋发展。

 
 
 

日志

 
 

这一轮死扛房价的开发商都要破产  

2010-05-14 21:57:43|  分类: 世态观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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牛刀

上海的房地产新政还没有出来,上海开发商不降价联盟已经土崩瓦解,“谁敢不降价”成了行业内一句俚语。可以想见,全国的开发商都面临艰难的抉择。当然,对万科、保利、招商等大的上市公司来讲,在中国这种体制之下,目前还没有什么风险,即使有风险也是由投资人和银行来背,谁让他们是改革开放新时期的红顶商人呢?

但是,绝大多数开发商可能没那么幸运。对一些资产负债率超过100%、对一些手上还拿着地王和战线过长的开发商来讲,现在就比较难熬了,如果碰上央行加息,每一天多出来的利息,就有可能是把一辆劳斯莱斯幻影开进银行。一两天可以,长期肯定没有办法,就是有办法,也受不了。这也是央行迟迟不加息的良苦用心,实际上是告诉这些开发商,赶紧跑。

总有一天央行顶不住通胀的压力,还是要动用加息这一招,可以说,到了宣布加息还没有跑的开发商就很难跑了。1923年以来,全球各国历次经济危机有一个基本规律,那就是:善跑者制胜。举一个近期的例子,美国次贷危机爆发前,高盛悄悄的抛空了大量的两房债券,最后,高盛活下来了,雷曼兄弟没跑赢就这么倒下了。

高盛抛两房债券,自然有高盛的动机;但是,雷曼兄弟不跑,也有雷曼兄弟的道理。最后的结局,我们可以看见,善跑者制胜。中国的开发商面对到来的危机,大多茫然不知所措,有的还成立什么不降价联盟,用这种赌气的心理来应对危机,不管怎么说,都是一种小器。没必要嘛。市场格局在发生变化的时候,不降价就不可能会有市场,失去了市场,那你还有什么?答案只有一个:负债。

开发商要明白的第一个道理:2009年那样的货币政策对中国来讲是永远不会有了,相信这句话,道理就不在此赘述。不要以为自己很能干,2009年这一年就是一个傻瓜也可以把楼卖得光光,就凭中国的开发商还没有几个人能够准确的判断宏观经济大势,因为没有人会花心思研究宏观经济,花了钱养的那几个经济学家或者教授,抬抬轿子吹吹喇叭还会用劲,真正谈学问谈智慧一个个狗屁不通。

开发商要明白的第二个道理:所谓的城市化、刚性需求、丈母娘等等都是忽悠老百姓来接这击鼓传花的最后一棒,不然,就没得玩了,只是千万不要自己把自己也骗了。所以得赶紧跑,还是那句话:善跑者制胜。4月份,深圳鸿荣源公司将2007年在广州拍的一块地王退给了政府,损失4亿元人民币。从这件事情,也不难看出,鸿荣源的老板是真老板,新政一出,先把地王给退了,这就叫善跑者制胜。

开发商要明白的第三个道理:不要相信地方贪官,他们为了自己的利益,连公权都会出卖,同样也会出卖良心。尽管他们会说,我是谁谁一手提拔的,谁谁又是北京更大的高官,是谁也告不动的。江西原来有个副省长叫胡长清,是从中央机关下来挂职锻炼的干部,不是经常吹嘘,给中央首长送字画,赔老领导打桥牌吗?结果怎样?犯了罪,一样受到法律的制裁。

开发商要明白的第四个道理:中国的土地是全体民众公有,这个体制目前没有改变的迹象,因此,全体民众是依赖这个土地而生活。土地是财富之母,劳动是财富之父,普通城市居民在这个城市生活,唯一的希望就是这个土地上的房子让他们安居,让他们有生活的希望,看得见子子孙孙的前景。一套房子,泯灭了他们所有的希望,这就表明这个社会对生民缺乏善意,这样的民族是没有前途的,一个民族没有前途,开发商就是赚再多的钱也是昧心钱。这样,你天天去普陀山烧香,菩萨都不会感应。

现在,中国社会经过这么长时期的努力,想法设法为民生谋利益,房子当然是民生最大的福祉。开发商和地方政府,肆意垄断土地,炒买炒卖哄抬房价,掠夺普通居民的财富,这样的房价还有谁买得起?没有人买得起的房价为什么就不能坚决的降下来?长期依靠滥发货币支撑房价,有用吗?

不管管理层怎么推出一大堆数据,实际上中国经济相当危急,主要原因就是大量的城乡居民可支付能力非常虚弱,直接导致的就是全社会消费力下降。中国的消费主要依靠政府消费在支撑,政府过度的消费滋生了腐败增大了负债,基本上是无以为继。这也就是地方政府为什么死抱着土地财政不放的主要原因。土地卖光了,这些官员就来搞大规模的拆迁,重新再卖一次土地,而重新再卖一次土地必须付出更高的成本,唯一的解决办法就是抬高房价。

目前这种拍地逐年拉高房价,拉高房价后进行旧城改造,旧城改造又拉高房价,拉高房价又来拍地,已经循环了三个周期,第一个周期有12年,第二个周期只有6年,第三个周期只花了3年,那么,第四个周期呢?难道当年卖的房子第二年就拆迁吗?谁都知道不可能。所以,这个链条到2012年就要断了,那个时候地方政府的负债将超过一年的GDP,谁都知道这意味着什么?

所以,从宏观经济视角透视资本市场,中国的高房价撑不过明年,现在开发商死撑房价,是在给自己断后路,而前面一定是悬崖。开发商毕竟只是商业行为,最后的结局就是破产。现在降价消化掉现有的住宅和土地,中国国务院又颁发了36条,鼓励民间资本进入飞机、铁路、港口、公路和电力等许多行业,那才能谋求长久的事业。

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